Home

มาตรการกระตุ้นอสังหาต้องชัดเจน ตลาดชะลอตัวผู้บริโภคไม่ตัดสินใจ

Details

Created on Monday, 26 September 2011 10:59

มาตรการกระตุ้นอสังหาต้องชัดเจน ตลาดชะลอตัวผู้บริโภคไม่ตัดสินใจ
      ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ร้องรัฐบาลคลอดมาตรการลดหย่อนภาษีก่อนบ้านหลังแรก  อ้างกระทบผู้บริโภคไม่ยอมตัดสิน  ตลาดในช่วง  6-7  เดือนที่ผ่านมาชะลอตัวลงมาก  แถมยังมีการชะลอโอนอีกต่างหาก  เผยร่างผังเมืองใหม่คอนโดมิเนียมในเมืองเกิดยาก  ต้องออกไปพัฒนานอกเมือง  ขณะที่ปัญหา  EIA  ยังตามหลอกหลอนธุรกิจ  แนะทำมาตรฐานรายงาน  ผ่องถ่ายงานไปท้องถิ่น

       นายอิสระ  บุญยัง  นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร  กล่าวในงานสัมมนาหัวข้อ  "อสังหาริมทรัพย์หลังเปลี่ยนรัฐบาล"  ว่า  ขณะนี้ต้องการให้รัฐบาลแสดงความชัดเจนในนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ตามที่ได้หาเสียงไว้เพื่อลดผลกระทบจากการชะลอซื้อของผู้บริโภค  โดยเฉพาะนโยบายบ้านหลังแรก  ดอกเบี้ย  0%  5  ปี  และการหักลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสูงสุด  5  แสนบาท  ซึ่งจะได้อานิสงส์ถึงบ้านระดับราคา  10  ล้านบาท  รวมถึงการลดภาษีอสังหาฯ  ไม่ว่าจะเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ  ค่าธรรมเนียมการโอน  และอื่นๆ  ในทางตรงข้ามรัฐบาลกลับประกาศมาตรการหักลดหย่อนภาษีสูงสุดไม่เกิน  3  แสนบาท  สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านราคาไม่เกิน  3  ล้านบาท  ซึ่งที่ผ่านมามาตรการดังกล่าวไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดเท่าใดนัก  เพราะผู้ที่จะได้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวจะต้องเป็นผู้ที่มีรายได้สูง

      “หากรัฐบาลไม่มีทางออกของมาตรการนี้  ว่าจะช่วยใครดี  ขอแนะนำให้ไปดูสถิติการขอสินเชื่อจาก  ธอส.ในการขอสินเชื่อในโครงการ  0%  2  ปี  ซึ่งพบว่าผู้กู้ส่วนใหญ่ขอวงเงินไม่เกิน  1.5  ล้านบาท  และถือเป็นผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง  มีความต้องการที่อยู่อาศัยหลังแรกจริง  ซึ่งรัฐบาลสามารถสนับสนุนให้เฉพาะบ้านในระดับราคาไม่เกิน  1.5  ล้านบาทสูงเป็นพิเศษ  และลดหลั่นตามราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น  รวมทั้งให้คำนิยามของบ้านหลังแรกด้วย”
      นายอิสระ  กล่าวอีกว่า  ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง  6-7  เดือนที่ผ่านมา  ชะลอลงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว  ซึ่งเป็นเรื่องที่ไม่เหนือกว่าความคาดหมาย  เนื่องจากในช่วงต้นปี  2553  มีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ  ประกอบกับสถาบันการเงินแข่งขันปล่อยสินเชื่อ  ทำให้ภาพของตลาดเติบโตขึ้นอย่างมาก  ในขณะที่ปีนี้ไม่มีมาตรการสนับสนุน  นอกจากนี้  ตลาดยังได้รับผลกระทบจากการออกมาตรการควบคุม  LTV  ของธนาคารแห่งประเทศไทย  ทำให้ยอดจดทะเบียนอาคารชุดลดลง  29%  ส่วนยอดเปิดโครงการใหม่  มกราคม-สิงหาคม  มีจำนวน  71  โครงการ  จำนวน  27,750  หน่วย  ต่ำสุดในรอบ  5  ปี  อย่างไรก็ตามการเปิดตัวโครงการน้อยลงดังกล่าวถือเป็นโอกาสที่ดีของผู้ประกอบการในการปรับตัวเพื่อรับมือกับภาวะต้นทุนที่ปรับขึ้น  รวมถึงการระบายสต็อกที่เหลือขายในตลาดให้ลดน้อยลง  และยังสอดคล้องกับผลการสำรวจในงานมหกรรมบ้านและคอนโด  ครั้งที่ผ่านมา  พบว่าผู้บริโภคมีความต้องการซื้อคอนโดฯ  ลดลง  หวังว่าคณะกรรมการนโยบายการเงินจะนำเอาปัจจัยปัญหาวิกฤตการเงินในกลุ่มประเทศยุโรปและอเมริกา  รวมถึงภัยน้ำท่วมในหลายจังหวัดของไทยมาประกอบการพิจารณาคงอัตราดอกเบี้ยเอาไว้
      ขณะที่  ดร.อาภา  อรรถบูรณ์วงศ์  กรรมการบริหาร  สมาคมอาคารชุดไทย  กล่าวว่า  แนวโน้มตลาดอสังหาฯ  ภายใต้การนำของรัฐบาลใหม่จะเติบโตขึ้น  โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเมืองการปกครองมีความมั่นคงขึ้น  รวมถึงการมีนโยยายปรับขึ้นค่าแรงซึ่งจะส่งผลให้มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นและเอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัย  การเข้าถึงแหล่งทุนง่ายขึ้นของภาคประชาชน  ยอมรับว่านโยบายหาเสียงเรื่องบ้านหลังแรกที่ยังไม่มีความชัดเจนนับจากได้รับการเลือกตั้งจนถึงปัจจุบัน  ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค  รวมถึงผู้ซื้อยังชะลอการโอนออกไปเพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย  ส่งผลต่อธุรกิจโดยภาพรวมอย่างมาก  ทำให้มีการชะลอซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ของผู้บริโภค
      ส่วนมาตรการ  LTV  ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคลดลง  ต้องวางเงินดาวน์มากขึ้น  ในขณะเดียวกันยังทำให้กำลังซื้อบางส่วนที่เกิดจากกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรหายไปประมาณ  30-40%  ทำให้โครงการคอนโดนที่เปิดขายในช่วงที่ผ่านมาส่วนใหญ่มีหน่วยเหลือขาย  30-40%  เช่นกัน  ส่วนปัญหาของข้อกฎหมายที่เป็นอุปสรรคสำคัญในการพัฒนาคอนโดฯ  ได้แก่  1.  ร่างผังเมืองฉบับใหม่  ที่ห้ามมิให้พัฒนาอาคารสูงเกินกว่า  23  เมตรในซอยกว้างน้อยกว่า  12  ตร.ม.  ซึ่งจะทำให้มีที่ดินที่จะพัฒนาได้น้อยมาก  เนื่องจากถนนซอยในกรุงเทพฯ  ส่วนใหญ่แคบ
        2.  การจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม  หรือ  EIA  ที่มีกฎเกณฑ์ไม่แน่นอน  ปรับเปลี่ยนไปตามความเห็นของคณะกรรมการผู้เชี่ยวชาญ  ใช้ระยะเวลาในการอนุมัตินาน  ทำให้ผู้ประกอบการมีความเสี่ยงในการทำธุรกิจ  ดังนั้นจึงต้องการให้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อม  (ผส.)  กำหนดมาตรการการจัดทำ  EIA  ให้ชัดเจน  และผ่องถ่ายงานบางส่วนไปยังหน่วยงานอื่นหรือองการปกครองส่วนท้องถิ่น  จังหวัด  เพื่อลดภาระของ  ผส.  หากมีปัญหาข้อสงสัยก็สามารถสอบขอความเห็นจากส่วนกลางได้  และกำหนดระยะเวลาในการพิจารณาให้สั้นลง
        3.สัญญาจะซื้อจะขายที่เห็นว่าเป็นประเด็นปัญหา  โดยสมาคมได้ขอแก้ไขจำนวน  8  ประเด็น  ได้แก่  การขอขายก่อนได้รับอนุญาตการก่อสร้าง  ขอขยายเวลาการโอนกรรมสิทธิ์  กรณีผู้จะซื้อแจ้งความประสงค์ขอรับโอนกรรมสิทธิ์  กรณีเปลี่ยนชื่อผู้จะซื้อให้แก่บุคคลภายนอกให้ทางโครงการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมได้  การเปลี่ยนวัสดุกรณีไม่สามารถหาวัสดุตามที่กำหนดได้  การขยายเวลาการก่อสร้างอาคาร  เบี้ยปรับดอกเบี้ยผิดนัดและการบอกเลิกสัญญา  การให้ระบุค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่กฎหมายฉบับนี้  อช.22  ไม่ให้ระบุ  และการขอแก้ไขข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายให้ตรงกัน  ระหว่างอช.23  ที่กำหนด  3  หรือ  5  แต่  อช.  22  กำหนด  5  ปีอย่างเดียว
        นายกิตติพล  ปราโมช  ณ  อยุธยา  นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย  กล่าวว่า  ร่างผังเมืองฉบับใหม่ที่จะมาทดแทนฉบับปัจจุบันที่หมดอายุประมาณเดือนพฤษภาคม  2556  โดยกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและห้ามก่อสร้างเข้มงวดขึ้น  โดยเฉพาะการกำหนดความกว้างของถนนต่อความสูงของอาคาร  ซึ่งจะทำให้พัฒนาอาคารได้ในความสูงที่จำกัด  สวนทางกับราคาที่ดินที่อยู่ในระดับสูง  ซึ่งจะทำให้ในบางพื้นที่ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ  ได้  ส่งผลให้เกิดการกระจายการลงทุนออกไปยังนอกเมืองมากขึ้น  ขณะที่การขยายระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐขยายออกไปไม่ทัน
        "ข้อดีก็คือการให้โบนัสหรือเพิ่มพื้นที่การก่อสร้าง  FAR  เช่น  การมีพื้นที่สวนสาธารณะ  บ่อกักเก็บน้ำ  อาคารประหยัดพลังงาน  การจัดที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยในโครงการ  มีพื้นที่จอดรถสาธารณะ  รวมถึงการปรับปรุงเพิ่มความหนาแน่นใน  10  พื้นที่  ที่สนับสนุนโครงการขนาดใหญ่ของรัฐ  ได้แก่  แจ้งวัฒนะ  สุวรรณภูมิ  วงเวียนใหญ่  ศูนย์ชมชนชานเมืองมีนบุรี  รามอินทรา  แอร์พอร์ตลิงค์  หัวหมาก  (กรุงเทพกรีทา)  ตลิ่งชัน  และการปรับเปลี่ยนบริเวณอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรมเป็นบริเวณที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย  และลดการใช้สอยลงในเขตริมคลองชักพระ  บางขุนเทียน"  นายกิตติพล  กล่าว

• < Prev
• Next >