Home

ฟันธง! ไม่จูงใจซื้อบ้าน ไม่เอื้อสินเชื่อแบงก์

Details

Created on Monday, 26 September 2011 10:48

ฟันธง! ไม่จูงใจซื้อบ้าน ไม่เอื้อสินเชื่อแบงก์
นายแบงก์มองโครงการบ้านหลังแรกหนุนธุรกิจอสังหาฯ-สินเชื่อแบงก์ได้ไม่มาก เหตุมีผู้เข้าข่ายได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีน้อย ส่งผลไม่จูงใจให้อยากซื้อบ้าน ระบุได้ประโยชน์เฉพาะคนฐานะดีกลุ่มน้อยให้ซื้อบ้านราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลังที่ 2-3 ชี้คนยังสับสนจะออกมาตรการดอกเบี้ย 0% อีกหรือเปล่า ส่งผลชะลอการซื้อ เหตุดอกเบี้ย 0% ได้ประโยชน์แน่นอนกว่า แต่แบงก์ไม่ยากทำเพราะต้นทุนสูงตามดอกเบี้ยขาขึ้น

    นายฐากร ปิยะพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงศรีอยุธยา (BAY) เปิดเผยกับ "ดอกเบี้ยธุรกิจ" ว่า จากการที่คณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติอนุมัติโครงการบ้านหลังแรก โดยให้ยกเว้นภาษีเงินได้การซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท ในอัตราไม่เกิน 10% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ตามที่จ่ายจริง มองว่าโครงการที่ออกมาคงกระตุ้นยอดขายภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่มาก เนื่องจากมีคนที่ได้รับประโยชน์จากโครงการนี้น้อย เมื่อเทียบกับมาตรการดอกเบี้ย 0% นาน 2 ปีในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ไม่สามารถเพิ่มยอดขายให้กับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที

    ทั้งนี้ กลุ่มที่จะได้ประโยชน์จากโครงการน่าจะเป็นกลุ่มคนที่ค่อนข้างมีฐานะ ซึ่งคนกลุ่มนี้คงไม่ได้เป็นการซื้อบ้านหลังแรก แต่จะเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ขณะเดียวกันเมื่อดูรายละเอียดของโครงการ บ้านที่จะได้ประโยชน์ทางภาษีเป็นบ้านที่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งคนที่มีความสามารถซื้อบ้านในระดับราคานี้ได้ต้องมีรายได้เฉลี่ยสูงกว่า 20,000 บาทต่อเดือน ซึ่งตามปกติลูกค้าของธนาคารกรุงศรีอยุธยาโดยเฉลี่ยกู้ซื้อบ้านราคา 2.7 ล้านบาท
    นายฐากร กล่าวต่อไปว่า การที่โครงการของรัฐไม่ได้กระตุ้นยอดขายบ้านมากนัก ทำให้ในช่วงที่เหลือของปี ภาพรวมในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงต้องมาจากการเติบโตด้วยตัวของผู้ประกอบการเอง คงไม่มีตัวช่วยกระตุ้นตลาด อย่างไรก็ดี ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของทุกปี แม้ไม่มีโครงการบ้านหลังแรกออกมา โดยปกติมักเป็นช่วงที่มีการขอสินเชื่อบ้านมากที่สุด ขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใดจะงัดกลยุทธ์ขึ้นมาแข่งขันเพื่อทำยอดขายให้ได้มากที่สุด
    อย่างไรก็ดี สิ่งที่น่าเป็นห่วง คือ แม้รัฐบาลจะออกโครงการบ้านหลังแรกแล้ว แต่ยังคงมีความไม่ชัดเจนในเรื่องของนโยบายดอกเบี้ย 0% ว่า รัฐบาลจะมีการดำเนินการเช่นเดียวกับรัฐบาลที่แล้วหรือไม่ ซึ่งปัจจุบันผู้บริโภคยังคงคาดหวังกับนโยบายดังกล่าว จึงชะลอการตัดสินใจซื้อบ้าน ทำให้เกิดภาวะสุญญากาศทั้งในส่วนของผู้ประกอบการ สถาบันการเงินและผู้บริโภค ซึ่งหากมีความชัดเจนว่าจะไม่มีการดำเนินการนโยบายดอกเบี้ย 0% อย่างแน่นอน จะทำให้ทุกฝ่ายสามารถวางแผนการซื้อบ้าน และวางแผนธุรกิจได้
    "ถ้าดูตามมติ ครม.ที่ออกมา ในแง่การกระตุ้นยอดขายบ้านคงมีไม่มาก เพราะมันไม่ได้หอมหวานเหมือนมาตรการดอกเบี้ย 0% ที่ดึงดูดใจมากกว่า ทำให้ครั้งนี้คงไม่ได้กระตุ้นกำลังซื้อในทันที รวมทั้งเงื่อนไขของโครงการทำให้คนที่จะได้สิทธิประโยชน์จะต้องมีรายได้สูง จึงจะมีสิทธิ์คืนภาษี และโดยเฉลี่ยอาจจะได้คืนไม่กี่หมื่นบาทเท่านั้น" นายฐากร กล่าวและว่า
    สำหรับกลยุทธ์ในส่วนของธนาคารกรุงศรีอยุธยาหลังจากมีมาตรการดังกล่าว ในช่วงแรกธนาคารคงต้องปล่อยให้เป็นไปตามกลไกตลาด และช่วงจังหวะของธนาคารพาณิชย์ที่จะมีโปรโมชั่นมาแข่งขัน ซึ่งปัจจุบันยังคงเน้นเรื่องราคาเป็นหลัก อย่างไรก็ดี หลังมีโครงการบ้านหลังแรก ธนาคารได้เข้าไปพูดคุยกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เพื่อหาทางทำรายการส่งเสริมการขายให้สอดคล้องกับโครงการที่ออกมา
    ด้าน นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย (KBANK) กล่าวว่า โครงการลดหย่อนภาษีให้กับคนที่ซื้อบ้านหลังแรก คงช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัย และสินเชื่อบ้านได้บ้าง โดยตลาดบ้านที่จะขยายตัวได้ดีจะเป็นบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 70% ของตลาดรวม ส่วนที่เหลืออีก 30% จะเป็นราคาบ้าน 3-5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นบ้านหลังที่ 2 และ 3
    ขณะที่การลดหย่อนภาษีสำหรับคนที่ซื้อบ้านหลังแรก ผู้ซื้อบ้านจะได้รับการลดหย่อนภาษีไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับฐานรายได้ของผู้ซื้อบ้าน ซึ่งโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 10-37% เช่น ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกราคา 1 ล้านบาท จะต้องมีรายได้ 20,000 บาทขึ้นไป ทำให้การซื้อบ้านที่ราคาเพิ่มขึ้นทุก 1 ล้านบาท ผู้ซื้อจะต้องมีรายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 20,000 บาทมารองรับ ซึ่งกลุ่มนี้จะได้รับการลดหย่อนภาษีประมาณ 1% ต่อปี
    ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวอาจก่อให้เกิดการเข้าใจผิดของผู้บริโภค เพราะหากคำนวณด้านภาษีแล้ว อาจจะได้รับการลดหย่อนภาษีไม่เต็มจำนวนเมื่อเทียบกับมาตรการบ้านหลังแรก 0% ครั้งที่ผ่านมา ซึ่งช่วยค่าใช้จ่ายได้ทันทีและสูงสุดถึง 6% แต่หากเป็นโครงการนี้ผู้บริโภคจะได้รับลดหย่อนภาษีเฉลี่ยปีละ 1-3% เท่านั้น
    นอกจากนี้ โครงการที่ออกมา คนที่ได้ประโยชน์จะเป็นผู้ที่มีรายได้ระดับปานกลางจนถึงระดับสูง
ซึ่งจะได้รับการลดหย่อนภาษี จากปกติคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะมีบ้านหลังแรกแล้ว ทั้งนี้จากตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบมีประมาณ 1.95 ล้านล้านบาท ซึ่งมีประมาณ 2 ล้านครอบครัว ที่มีที่อยู่อาศัยและกู้เงินแล้ว โดยเฉลี่ยกู้รายละ 1 ล้านบาท
    "มาตรการรัฐที่ออกมา ไม่ได้เอื้อประโยชน์เจ้าใดเจ้าหนึ่ง แต่ได้ประโยชน์เหมือนกันหมด แต่จะเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางเฉลี่ย 20,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป ส่วนกลุ่มบ้านที่จะได้ประโยชน์คงจะเป็นบ้านที่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ผู้บริโภคควรมีการคำนวณฐานภาษี เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดสำหรับภาษีที่จะได้รับลดหย่อน" นายชาติชาย กล่าวและว่า
    ส่วนการที่สถาบันการเงินจะออกแคมเปญอัตราดอกเบี้ย 0% มาแข่งขันกัน เชื่อว่าแต่ละสถาบันแห่งคงมีแคมเปญต่างๆ ออกมากระตุ้นยอดสินเชื่อของตัวเอง ส่วนธนาคารกสิกรไทย คงต้องปล่อยไปตามกลไกตลาด อย่างไรก็ดี ไม่น่าจะเห็นสถาบันการเงินอัตราดอกเบี้ย 0% ระยะยาว เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันยังอยู่ในช่วงขาขึ้น
    ขณะที่ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย รายงานว่า มาตรการบ้านหลังแรกไม่เพียงแต่จะมีผลในการกระตุ้นธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังมีผลต่อการแข่งขันของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่นกัน เพราะมาตรการในครั้งนี้ไม่ได้จำกัดการแข่งขันของธนาคารพาณิชย์ อย่างเช่นมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านมา ที่รัฐบาลได้กำหนดให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐเป็นผู้ดำเนินการ
    นอกจากนี้ การที่มาตรการให้มีผลครอบคลุมไปถึงบ้านระดับราคาสูงสุดถึง 5,000,000 บาท ถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของธนาคารพาณิชย์ ทำให้คาดว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้ การแข่งขันในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงมีความเข้มข้นขึ้น โดยยังคงเน้นการทำตลาดร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งกลยุทธ์การตลาดน่าจะยังคงเป็นกลยุทธ์ด้านอัตราดอกเบี้ย 0% เป็นระยะเวลาสั้นๆ เช่น 3 เดือน 6 เดือน เป็นต้น
    อย่างไรก็ดี ธนาคารพาณิชย์ยังคงจะต้องแข่งขันด้านราคา เพราะแม้ว่าสถาบันการเงินจะพยายามหลีกเลี่ยงการแข่งขันทางด้านราคาเพียงใด แต่เมื่อปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจที่มีการแข่งขันสูง และผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็คงจะหาสถาบันการเงินที่เสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำให้แก่ลูกค้าของตน ทำให้สถาบันการเงินต่างคงจะต้องคิดกลยุทธ์และผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เหมาะสม เพื่อรักษาฐานลูกค้า
    สำหรับแนวโน้มยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2554 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้มีการปรับตัวเลขประมาณการอัตราการขยายตัวเนื่องจากมีการปรับข้อมูลใหม่ในปี 2553  โดยคาดว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบจะมีประมาณ 2,034,000-2,052,200 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 7.5-8.5 ชะลอลงจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 10.5 ในปี 2553
    ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2554 ยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม คือ การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินของไทย (กนง.) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 2 ครั้ง ในวันที่ 19 ตุลาคม และวันที่ 30 พฤศจิกายน 2554 นี้ ซึ่งนับจากช่วงต้นปี 2554 ที่ผ่านมา กนง. ได้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 6 ครั้ง มีผลทำให้สถาบันการเงินต่างปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยขึ้นตามมา ซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยคงจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

• < Prev
• Next >