Home

ฟันธง! ไม่จูงใจซื้อบ้านไม่เอื้อสินเชื่อแบงก์

Details

Created on Sunday, 25 September 2011 10:05

ฟันธง! ไม่จูงใจซื้อบ้านไม่เอื้อสินเชื่อแบงก์
นายแบงก์มองโครงการบ้านหลังแรกหนุนธุรกิจอสังหาฯ-สินเชื่อแบงก์ได้ไม่มากเหตุมีผู้เข้าข่ายได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีน้อยส่งผลไม่จูงใจให้อยากซื้อบ้านระบุได้ประโยชน์เฉพาะคนฐานะดีกลุ่มน้อยให้ซื้อบ้านราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลังที่ 2-3 ชี้คนยังสับสนจะออกมาตรการดอกเบี้ย 0% อีกหรือเปล่าส่งผลชะลอการซื้อเหตุดอกเบี้ย 0% ได้ประโยชน์แน่นอนกว่าแต่แบงก์ไม่ยากทำเพราะต้นทุนสูงตามดอกเบี้ยขาขึ้น

ปีในช่วงที่ผ่านมาทำให้ไม่สามารถเพิ่มยอดขายให้กับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที

ทั้งนี้กลุ่มที่จะได้ประโยชน์จากโครงการน่าจะเป็นกลุ่มคนที่ค่อนข้างมีฐานะซึ่งคนกลุ่มนี้คงไม่ได้เป็นการซื้อบ้านหลังแรกแต่จะเป็นการซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ขณะเดียวกันเมื่อดูรายละเอียดของโครงการบ้านที่จะได้ประโยชน์ทางภาษีเป็นบ้านที่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาทซึ่งคนที่มีความสามารถซื้อบ้านในระดับราคานี้ได้ต้องมีรายได้เฉลี่ยสูงกว่า 20,000 บาทต่อเดือนซึ่งตามปกติลูกค้าของธนาคารกรุงศรีอยุธยาโดยเฉลี่ยกู้ซื้อบ้านราคา 2.7 ล้านบาท

นายฐากรกล่าวต่อไปว่าการที่โครงการของรัฐไม่ได้กระตุ้นยอดขายบ้านมากนักทำให้ในช่วงที่เหลือของปีภาพรวมในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คงต้องมาจากการเติบโตด้วยตัวของผู้ประกอบการเองคงไม่มีตัวช่วยกระตุ้นตลาดอย่างไรก็ดีในช่วงไตรมาสที่ 4 ของทุกปีแม้ไม่มีโครงการบ้านหลังแรกออกมาโดยปกติมักเป็นช่วงที่มีการขอสินเชื่อบ้านมากที่สุดขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใดจะงัดกลยุทธ์ขึ้นมาแข่งขันเพื่อทำยอดขายให้ได้มากที่สุด

อย่างไรก็ดีสิ่งที่น่าเป็นห่วงคือแม้รัฐบาลจะออกโครงการบ้านหลังแรกแล้วแต่ยังคงมีความไม่ชัดเจนในเรื่องของนโยบายดอกเบี้ย 0% ว่ารัฐบาลจะมีการดำเนินการเช่นเดียวกับรัฐบาลที่แล้วหรือไม่ซึ่งปัจจุบันผู้บริโภคยังคงคาดหวังกับนโยบายดังกล่าวจึงชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านทำให้เกิดภาวะสุญญากาศทั้งในส่วนของผู้ประกอบการสถาบันการเงินและผู้บริโภคซึ่งหากมีความชัดเจนว่าจะไม่มีการดำเนินการนโยบายดอกเบี้ย 0% อย่างแน่นอนจะทำให้ทุกฝ่ายสามารถวางแผนการซื้อบ้านและวางแผนธุรกิจได้

"ถ้าดูตามมติครม.ที่ออกมาในแง่การกระตุ้นยอดขายบ้านคงมีไม่มากเพราะมันไม่ได้หอมหวานเหมือนมาตรการดอกเบี้ย 0% ที่ดึงดูดใจมากกว่าทำให้ครั้งนี้คงไม่ได้กระตุ้นกำลังซื้อในทันทีรวมทั้งเงื่อนไขของโครงการทำให้คนที่จะได้สิทธิประโยชน์จะต้องมีรายได้สูงจึงจะมีสิทธิ์คืนภาษีและโดยเฉลี่ยอาจจะได้คืนไม่กี่หมื่นบาทเท่านั้น" นายฐากรกล่าวและว่า

สำหรับกลยุทธ์ในส่วนของธนาคารกรุงศรีอยุธยาหลังจากมีมาตรการดังกล่าวในช่วงแรกธนาคารคงต้องปล่อยให้เป็นไปตามกลไกตลาดและช่วงจังหวะของธนาคารพาณิชย์ที่จะมีโปรโมชั่นมาแข่งขันซึ่งปัจจุบันยังคงเน้นเรื่องราคาเป็นหลักอย่างไรก็ดีหลังมีโครงการบ้านหลังแรกธนาคารได้เข้าไปพูดคุยกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเพื่อหาทางทำรายการส่งเสริมการขายให้สอดคล้องกับโครงการที่ออกมา

ด้านนายชาติชายพยุหนาวีชัยผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการธนาคารกสิกรไทย (KBANK) กล่าวว่าโครงการลดหย่อนภาษีให้กับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกคงช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยและสินเชื่อบ้านได้บ้างโดยตลาดบ้านที่จะขยายตัวได้ดีจะเป็นบ้านราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทซึ่งปัจจุบันมีสัดส่วนประมาณ 70% ของตลาดรวมส่วนที่เหลืออีก 30% จะเป็นราคาบ้าน 3-5 ล้านบาทซึ่งถือเป็นบ้านหลังที่ 2 และ 3 

ขณะที่การลดหย่อนภาษีสำหรับคนที่ซื้อบ้านหลังแรกผู้ซื้อบ้านจะได้รับการลดหย่อนภาษีไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับฐานรายได้ของผู้ซื้อบ้านซึ่งโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ 10-37% เช่นผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรกราคา 1 ล้านบาทจะต้องมีรายได้ 20,000 บาทขึ้นไปทำให้การซื้อบ้านที่ราคาเพิ่มขึ้นทุก 1 ล้านบาทผู้ซื้อจะต้องมีรายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 20,000 บาทมารองรับซึ่งกลุ่มนี้จะได้รับการลดหย่อนภาษีประมาณ 1% ต่อปี

ทั้งนี้โครงการดังกล่าวอาจก่อให้เกิดการเข้าใจผิดของผู้บริโภคเพราะหากคำนวณด้านภาษีแล้วอาจจะได้รับการลดหย่อนภาษีไม่เต็มจำนวนเมื่อเทียบกับมาตรการบ้านหลังแรก 0% ครั้งที่ผ่านมาซึ่งช่วยค่าใช้จ่ายได้ทันทีและสูงสุดถึง 6% แต่หากเป็นโครงการนี้ผู้บริโภคจะได้รับลดหย่อนภาษีเฉลี่ยปีละ 1-3% เท่านั้น

นอกจากนี้โครงการที่ออกมาคนที่ได้ประโยชน์จะเป็นผู้ที่มีรายได้ระดับปานกลางจนถึงระดับสูง

ซึ่งจะได้รับการลดหย่อนภาษีจากปกติคนกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะมีบ้านหลังแรกแล้วทั้งนี้จากตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบมีประมาณ 1.95 ล้านล้านบาทซึ่งมีประมาณ 2 ล้านครอบครัวที่มีที่อยู่อาศัยและกู้เงินแล้วโดยเฉลี่ยกู้รายละ 1 ล้านบาท

"มาตรการรัฐที่ออกมาไม่ได้เอื้อประโยชน์เจ้าใดเจ้าหนึ่งแต่ได้ประโยชน์เหมือนกันหมดแต่จะเฉพาะกลุ่มผู้ที่มีรายได้ปานกลางเฉลี่ย 20,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปส่วนกลุ่มบ้านที่จะได้ประโยชน์คงจะเป็นบ้านที่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทอย่างไรก็ตามผู้บริโภคควรมีการคำนวณฐานภาษีเพื่อป้องกันความเข้าใจผิดสำหรับภาษีที่จะได้รับลดหย่อน" นายชาติชายกล่าวและว่า

ส่วนการที่สถาบันการเงินจะออกแคมเปญอัตราดอกเบี้ย 0% มาแข่งขันกันเชื่อว่าแต่ละสถาบันแห่งคงมีแคมเปญต่างๆออกมากระตุ้นยอดสินเชื่อของตัวเองส่วนธนาคารกสิกรไทยคงต้องปล่อยไปตามกลไกตลาดอย่างไรก็ดีไม่น่าจะเห็นสถาบันการเงินอัตราดอกเบี้ย 0% ระยะยาวเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันยังอยู่ในช่วงขาขึ้น

ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยรายงานว่ามาตรการบ้านหลังแรกไม่เพียงแต่จะมีผลในการกระตุ้นธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเท่านั้นแต่ยังมีผลต่อการแข่งขันของธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยเช่นกันเพราะมาตรการในครั้งนี้ไม่ได้จำกัดการแข่งขันของธนาคารพาณิชย์อย่างเช่นมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านมาที่รัฐบาลได้กำหนดให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐเป็นผู้ดำเนินการ

นอกจากนี้การที่มาตรการให้มีผลครอบคลุมไปถึงบ้านระดับราคาสูงสุดถึง 5,000,000 บาทถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของธนาคารพาณิชย์ทำให้คาดว่าในช่วงที่เหลือของปีนี้การแข่งขันในธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงมีความเข้มข้นขึ้นโดยยังคงเน้นการทำตลาดร่วมกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกลยุทธ์การตลาดน่าจะยังคงเป็นกลยุทธ์ด้านอัตราดอกเบี้ย 0% เป็นระยะเวลาสั้นๆเช่น 3 เดือน 6 เดือนเป็นต้น

อย่างไรก็ดีธนาคารพาณิชย์ยังคงจะต้องแข่งขันด้านราคาเพราะแม้ว่าสถาบันการเงินจะพยายามหลีกเลี่ยงการแข่งขันทางด้านราคาเพียงใดแต่เมื่อปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจที่มีการแข่งขันสูงและผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็คงจะหาสถาบันการเงินที่เสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำให้แก่ลูกค้าของตนทำให้สถาบันการเงินต่างคงจะต้องคิดกลยุทธ์และผลิตภัณฑ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมเพื่อรักษาฐานลูกค้า

สำหรับแนวโน้มยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2554 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้มีการปรับตัวเลขประมาณการอัตราการขยายตัวเนื่องจากมีการปรับข้อมูลใหม่ในปี 2553  โดยคาดว่ายอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบจะมีประมาณ 2,034,000-2,052,200 ล้านบาทขยายตัวร้อยละ 7.5-8.5 ชะลอลงจากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 10.5 ในปี 2553

ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2554 ยังมีประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงินของไทย (กนง.) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อกำหนดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 2 ครั้งในวันที่ 19 ตุลาคมและวันที่ 30 พฤศจิกายน 2554 นี้ซึ่งนับจากช่วงต้นปี 2554 ที่ผ่านมากนง. ได้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายมาแล้ว 6 ครั้งมีผลทำให้สถาบันการเงินต่างปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยขึ้นตามมาซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยคงจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

• < Prev
• Next >