Home

คนจนหมดสิทธิ์อยู่เมือง จับตาผังเมืองใหม่ กทม. ป่วนราคาที่ดินทำเลทอง

Details

Created on Monday, 05 September 2011 03:58

คนจนหมดสิทธิ์อยู่เมือง จับตาผังเมืองใหม่ กทม. ป่วนราคาที่ดินทำเลทอง
ผู้ประกอบการอกสั่นขวัญแขวน ผังเมืองกทม.ฉบับใหม่ คุมกำเนิดการสร้างอาคารสูง ออกกฎเข้มห้ามขึ้นโครงการริมถนนและซอยที่มีความกว้างน้อยกว่า 12-16 เมตร ดับฝันคนระดับกลาง-ล่างที่ต้องการมีที่อยู่ในเมือง-ใกล้รถไฟฟ้า/ระบุย่านที่จะมีปัญหาทันทีคือสุขุมวิท พหลโยธิน รัชดาภิเษก พัฒนาการ พระราม 9 ศรีนครินทร์/ตอกหน้าผู้บริหารกทม.พูดอย่าง ทำอย่าง ออกกฎผังเมืองขัดแย้งกับวิสัยทัศน์ที่เคยประกาศให้กทม.เป็น Compact City

 นายอัศวิน พิชญโยธิน ที่ปรึกษาสภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติกล่าวถึง ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ว่า ภาพรวมแล้วไม่มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินแต่ละประเภทมากนัก เช่น ปรับปรุงข้อกำหนดในเรื่องขนาดและประเภทอาคารต่างๆ ซึ่งจะสร้างติดถนน ซอย หรือเขตทาง โดยต้องมีความกว้างมากขึ้นกว่าผังเมืองที่ใช้ในปัจจุบัน เช่น แต่เดิมเคยสร้างได้ในถนนที่กว้างเกินกว่า 6 เมตร เปลี่ยนมาเป็น 12 เมตร หรือ 16 เมตร อีกทั้งห้ามก่อสร้างอาคารบางประเภทในพื้นที่เกิน 5,000 ตารางเมตรในหลายพื้นที่ โดยเฉพาะการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยต่างๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และตึกแถว รวมทั้งอาคารพักอาศัยรวม เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ อาคารชุด อาคารสำนักงาน โรงแรม อาคารพาณิชย์ เป็นต้น

นายอัศวินตั้งข้อสังเกตว่า การกำหนดเงื่อนไขความกว้างของถนนหรือตรอกซอยที่จะสร้างอาคารที่พักอาศัยประเภทต่างๆ จะมีความแตกต่างจากข้อกำหนดที่บังคับใช้อยู่ในผังเมืองปัจจุบันมาก เช่น การสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมประเภทอาคารชุด หอพัก ในที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3 บนพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร จะต้องตั้งอยู่บนถนนที่มีความกว้าง 16 เมตร ขณะที่ผังเมืองปัจจุบันให้ตั้งอยู่บนถนนกว้าง 10 เมตร โดยเฉพาะบริเวณริมถนนรัชดาภิเษก (ช่วงลาดพร้าว--ประชาอุทิศ)

ทั้งนี้ ตามร่างผังเมืองกทม.ใหม่ เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน ฝั่งตะวันออกของถนนรัชดาภิเษก ช่วงตั้งแต่ถนนลาดพร้าวถึงถนนประชาอุทิศ กว้าง 500 เมตร ตลอดแนวถนนให้เป็นบริเวณ ย.9 (ปัจจุบันกว้างแค่ 200 เมตรตลอดแนว ซึ่งเดิมเป็นบริเวณ ย.6) ทำให้ช่วงฝั่งตะวันออกของถนนรัชดาภิเษก ในบริเวณที่ห่างจากถนนรัชดาเข้าไปในช่วง 200-500 เมตร สามารถสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมขนาดเกิน 10,000 ตารางเมตรได้ โดยตั้งอยู่ริมถนน หรือซอยที่กว้าง 16 เมตร (ปัจจุบันต้องติดถนนซอยที่กว้างเกินกว่า 30 เมตร) สำหรับอาคารพาณิชยกรรมพื้นที่ 5,000-9,999 ตารางเมตร ต้องติดถนนกว้างเกินกว่า 12 เมตร(ปัจจุบันพื้นที่ 2,000-9,999 ตารางเมตร ติดถนนกว้างเกิน 6 เมตรก็สร้างได้) ส่วนอาคารพาณิชยกรรมพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องติดถนนเกินกว่า 16 เมตร (ปัจจุบันอาคารสำนักงานพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตร ต้องติดถนนกว้างเกินกว่า 30 เมตร)

ขณะที่บริเวณถนนสุขุมวิท ซอย 77 ตั้งแต่ซอยอ่อนนุช 26 ถึงซอยอ่อนนุช 27 ปัจจุบันก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยรวมได้ไม่เกิน 9,999 ตารางเมตร โดยที่ดินต้องอยู่ติดถนน หรือซอยที่กว้างเกินกว่า 10 เมตร แต่ตามร่างผังเมืองใหม่ ถนนซอยต้องกว้างเกินกว่า 16 เมตรถึงจะสร้างอาคารที่อยู่อาศัยขนาดดังกล่าวได้ สำหรับบริเวณถนนพัฒนาการ ที่ปัจจุบันเป็นบริเวณที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม ย.5) เช่น ถนนพัฒนาการ ตั้งแต่ซอย 20 ถึงสำนักงานเขตสวนหลวง และถนนพระราม 9 ตั้งแต่แยกรามคำแหงถึงแยกถนนศรีนครินทร์ (ปัจจุบันก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยได้ไม่เกิน 9,999 ตารางเมตร โดยแปลงที่ดินต้องอยู่ติดถนนซอยที่กว้างเกินกว่า 10 เมตร แต่ตามร่างผังเมืองรวมกทม.ใหม่จะต้องติดถนนซอยที่กว้างเกินกว่า 16 เมตร) .

ด้าน นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ร่างผังเมืองดังกล่าว กำหนดเรื่องการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ว่าจะต้องอยู่บนถนนที่มีความกว้าง 12 เมตรหรือ 16 เมตรขึ้นไปนั้น เท่ากับเป็นการคุมกำเนิดการก่อสร้างอาคารสูง โดยเฉพาะในย่านสุขุมวิท พหลโยธิน ซึ่งไม่มีถนนที่มีความกว้างตามที่กำหนด อีกทั้งราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันในปัจจุบัน เช่น ย่านสุขุมวิท พหลโยธิน ปรับสูงขึ้นไปถึง 500,000-600,000 บาทต่อตารางเมตร หรือที่ดินบางแปลงสูงถึง 700,000-800,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาซื้อขายภายใต้เงื่อนไขที่สามารถสร้างอาคารสูงได้ แต่ผังเมืองใหม่จะทำให้มีปัญหาทันที

"ต่อไปจะสร้างอาคารสูงได้แค่ 8 ชั้น และราคาขายจะแพงขึ้น คนชั้นกลาง-ล่างจะอยู่ในเมืองไม่ได้ อนาคตจะสร้างอาคารสูงได้เฉพาะถนนใหญ่เท่านั้น" นายประเสิรฐตั้งข้อสังเกต

ส่วน นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากการประเมินรายละเอียดผังเมืองดังกล่าว เชื่อว่าในเบื้องต้นอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจะได้รับผลกระทบมากที่สุด ส่วนกรณีที่สำนักว่าการกรุงเทพฯ (กทม.) ระบุว่าจะมีถนนสายใหม่ที่มีความกว้างมากกว่า 12 เมตร หรือ 16 เมตร เพิ่มขึ้นอีก 126 เส้นทาง จากปัจจุบันที่มีเพียง 25 เส้นทางเท่านั้น แต่คาดว่าเส้นทางใหม่ๆ จะตัดไปสู่บริเวณนอกเมือง ซึ่งแม้อยู่ในผังเมืองที่เป็นสีเขียว และสามารถสร้างอาคารสูงได้ แต่ไกลจากใจกลางเมืองมาก

ขณะที่ นายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) แสดงความเป็นห่วงว่า จากวิสัยทัศน์ของกทม.ต้องการให้กรุงเทพฯเป็น Compact City คือเป็นแหล่งงานใหญ่ของประเทศ ทุกสิ่งทุกอย่างอยู่ในกรุงเทพฯ แต่ปรากฏว่าผังเมืองฉบับใหม่ขัดแย้งกับวิสัยทัศน์ของกทม.อย่างมาก

"ตกลงวิสัยทัศน์ของกทม.เป็นอย่างไรกันแน่ ปกติการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ อนุญาตให้สร้างบนถนนกว้าง 10 เมตรมานานแล้ว หากห้ามสร้างจะมีปัญหาการขาดตอนที่อยู่อาศัย"นายอธิปกล่าว

สำหรับ นายประทีป ตั้งมติธรรม ที่ปรึกษาสภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า สภาที่ปรึกษาเศรษฐกิจฯ เห็นด้วยกับแนวความคิดของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่ปรับให้กรุงเทพฯเป็น Compact City เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ที่ดินและสาธารณูปโภค ลดค่าใช้จ่ายการลงทุนสาธารณูปโภคในบริเวณชานเมืองที่ห่างไกล ลดเวลาและค่าใช้จ่ายการเดินทางของประชาชน และทำให้ประหยัดพลังงานโดยรวม ลดต้นทุนการขนส่งและต้นทุนการประกอบธุรกิจ ทำให้คนรายได้ปานกลางซื้อบ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานครได้

อย่างไรก็ตาม นายประทีปกล่าวถึงการเพิ่มความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัยว่า เป็นอีกเหตุผลหนึ่งเพื่อรองรับกระแสความนิยมการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ซึ่งแต่ละสถานีต้องมีจำนวนคนขึ้นมากเพียงพอ จึงจะทำให้การสร้างรถไฟฟ้ามีความเป็นไปได้ในเชิงการลงทุน โดยการเพิ่มความหนาแน่นทำได้ง่าย ๆ ด้วยการปรับอัตราส่วนพื้นที่ก่อสร้าง/พื้นที่ดิน (F.A.R.) เพิ่มขึ้น การปรับข้อกำหนดความกว้างเขตทางสำหรับอาคารใหญ่และอาคารสูงให้ลดลง ปรับลดกฎเกณฑ์ขั้นต่ำของพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยในบางบริเวณลง แต่กลับปรากฏว่าข้อกำหนดต่างๆ ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ยังไม่เป็นไปตามแนวทางเพื่อตอบโจทย์ดังกล่าว

ด้าน นายนพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้จัดการโครงการวางและยกร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครชี้แจงว่า การเพิ่มข้อกำหนดความกว้างของถนนในร่างผังเมืองใหม่ เพื่อต้องการไม่ให้ถนน หรือซอยที่คับแคบมีจำนวนอาคารพักอาศัยที่มากเกินไป โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ถูกกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและปานกลาง เนื่องจากจะทำให้เกิดความแออัด และมีปัญหาการจราจรภายในถนนหรือซอยขนาดเล็ก

สำหรับข้อกำหนดเรื่องประเภทอาคารกับความกว้างของถนนที่ได้เปลี่ยนแปลงไปตามร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้ เช่นการสร้างหอพัก อพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียมบนพื้นที่ไม่กิน 1,999 ตารางเมตร ในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือ ย.3 ให้สร้างบนถนนหรือซอยกว้าง 16 เมตร (จากเดิมกำหนดให้สร้างได้บนถนนหรือซอยกว้าง 10 เมตร) ขณะที่การก่อสร้างอาคารพักอาศัยขนาดใหญ่ 2,000-4,999 ตารางเมตรในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือ ย.3 เดิมให้สร้างบนถนนกว้าง 10 เมตร แต่ร่างผังเมืองฉบับใหม่ไม่ให้สร้าง ส่วนการสร้างอาคารที่พักอาศัยขนาดใหญ่ในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือ ย.4 ที่เดิมให้สร้างได้บนถนน 6 เมตรนั้น ปรากฏว่าร่างผังเมืองฉบับใหม่ให้สร้างบนถนน 16 เมตรขึ้นไปเท่านั้น

• < Prev
• Next >